Misschien heb je zelf al eens gekeken naar de praktische kant van vastgoed. Appartement kopen, verhuren, huurders regelen, rendement berekenen… Dat is concreet. Je kunt er langsrijden, de muren aanraken. Maar, en dit vergeten veel mensen, verhuizen of vastgoed beheren is ook gedoe. Denk aan contracten, schilderwerk, soms zelfs stress met huurders. Daarom vind ik het slim om vooraf alles in kaart te brengen. Handig detail : ik kwam laatst uit bij https://www.guide-du-demenagement.fr, en zelfs zoiets simpels als een goed verhuisplan kan je duizenden euro’s besparen. Vastgoed is tenslotte niet alleen kopen, maar ook organiseren.

Waarom mensen kiezen voor vastgoed

Vastgoed voelt veilig. Dat hoor ik keer op keer. “Stenen verliezen hun waarde niet,” zeggen ze. En ja, er zit een kern van waarheid in. Kijk naar steden als Amsterdam of Utrecht : prijzen zijn de afgelopen tien jaar door het dak gegaan. Stel je koopt een appartement voor €250.000 en vijf jaar later is het €325.000 waard… dat voelt als een makkelijke winst. Plus, elke maand huurinkomsten. Passief inkomen noemen ze dat. Al is het niet altijd zo passief als het lijkt.

De aantrekkingskracht van de beurs

En dan de aandelen. Dynamisch, spannend, soms zenuwslopend. De beurs is toegankelijk : met een paar klikken via je telefoon koop je aandelen van Apple of ASML. Je hoeft geen notariskosten te betalen, geen makelaar in te schakelen, geen huurder te zoeken. Bovendien kun je met kleine bedragen beginnen, wat vastgoed veel moeilijker maakt. Maar – en dit is de keerzijde – de beurs is volatiel. Vandaag +5%, morgen -7%. Ik herinner me nog maart 2020: in één week verloor de AEX bijna 30%. Dat hakt erin, geloof me.

Rendement : appels met peren ?

Veel mensen proberen rendementen één op één te vergelijken, maar dat werkt niet helemaal. Vastgoed levert gemiddeld 4 à 6% netto rendement per jaar (huur + waardestijging), afhankelijk van locatie en kosten. Aandelen, historisch gezien, zitten rond de 7 à 8% per jaar op lange termijn. Maar de spreiding is enorm. Het verschil zit hem in voorspelbaarheid : vastgoed voelt stabieler, aandelen zijn grilliger maar met meer kans op pieken.

Dus… wat kies je ?

Eerlijk ? Er is geen one size fits all. Hou je van zekerheid, tastbare waarde, en heb je zin om je handen uit de mouwen te steken (of iemand in te huren om dat te doen), dan past vastgoed bij je. Hou je van flexibiliteit, snelle beslissingen en heb je een ijzeren maag als de markt schommelt, dan is de beurs waarschijnlijk meer jouw ding. Misschien doe je wel allebei, dat zie ik steeds vaker : een huis voor de cashflow, aandelen voor de groei.

Mijn conclusie

Als ik heel eerlijk ben : ik vind vastgoed fijner omdat ik letterlijk kan zien wat ik bezit. Maar ik heb ook wat in aandelen, gewoon om te spreiden. Want kapitaal laten groeien is mooi, maar nachtrust is ook wat waard. Dus, stel jezelf die vraag : wat geeft jou rust ? Een huurcontract in je lade, of een aandelenapp die groen kleurt ?

Amsterdam : mooi, maar (bijna) onbetaalbaar

Laten we eerlijk zijn : Amsterdam blijft een magneet. Internationale bedrijven, expats, studenten… de vraag naar woningen stopt gewoon niet. Maar de prijzen ? Die zitten op een niveau waar je rendement snel verdampt. Koop je hier, dan doe je dat meer voor zekerheid en prestige dan voor pure winst. Persoonlijk vind ik dat de risico-rendement balans scheef staat, tenzij je echt insiderdeals kent.

Rotterdam : de underdog die blijft knallen

Rotterdam voelt vaak wat rauwer, maar juist dat maakt de stad interessant. De huurprijzen stijgen gestaag, de haven trekt bedrijven en werkgelegenheid blijft groeien. En de gemeente blijft investeren in nieuwe woonprojecten. Ik ken investeerders die hier vijf jaar geleden kochten en nu lachend 30% waardestijging zien. Niet sexy als Amsterdam, maar veel gezonder qua rendement.

Eindhoven : tech, innovatie en studenten

De “Brainport”-regio bruist. ASML, Philips, TU/e… het zijn geen kleine namen. Studenten, expats en hoogopgeleide professionals creëren een constante vraag naar huurwoningen. Koopprijzen zijn wel gestegen, maar je vindt hier nog deals waar je 5% bruto rendement kunt draaien. Als ik één stad zou moeten tippen voor de komende tien jaar ? Dan staat Eindhoven hoog op mijn lijst.

Groningen : studentenstad met potentie

Iedereen die ooit door de binnenstad van Groningen liep, voelt meteen de energie. Studenten domineren het straatbeeld, en dat merk je op de huurmarkt. Kamerverhuur, studio’s, kleine appartementen… altijd vraag. De prijzen liggen lager dan in de Randstad, en dat maakt het een interessante instapstad voor kleinere beleggers. Let wel : er zijn strengere regels rond verhuur, dus je moet goed checken wat mag en niet mag.

Utrecht : klein maar krachtig

Qua populariteit zit Utrecht tussen Amsterdam en Rotterdam in. De ligging midden in het land maakt het super aantrekkelijk voor forenzen. De stad is klein, knus, maar groeit keihard. Hier een appartement vinden voor een redelijke prijs ? Bijna onmogelijk. Toch blijft de vraag naar huur hoog, vooral van jonge professionals. Als je hier al bezit, hou het vast. Als je wil kopen… tja, je moet diep in de buidel tasten.

Conclusie : kansen zijn er, maar je moet durven kiezen

De vastgoedmarkt in 2025 is pittig. De klassieke hotspots zijn duur en leveren vaak minder rendement op. Wie lef heeft, kijkt verder : Rotterdam voor solide groei, Eindhoven voor tech en innovatie, Groningen voor studentenkracht. Zelfs middelgrote steden zoals Zwolle of Tilburg beginnen interessant te worden.

Dus, waar ga jij in 2025 instappen ? Kies je voor de zekerheid van een gevestigde stad, of durf je de gok te nemen in een plek die nog onder de radar zit ? Eén ding weet ik zeker : wie alleen volgt wat iedereen doet, mist de echte kansen.